ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Ю.П. СВИТ

Ю.П. Свит, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и семейного права МГЮА.

Понятие "общее имущество многоквартирного дома" используется в действующем гражданском и жилищном законодательстве. Для того чтобы выяснить, что представляет собой данное имущество и каков его режим, необходимо прежде всего определить, что понимается под многоквартирным домом. В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу <*> многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
--------------------------------
<*> Утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 // СЗ РФ. 2006. N 6. Статья 702.

Итак, в отличие от жилого дома, который относится к жилым помещениям, многоквартирный дом сам состоит из нескольких или многих жилых помещений - квартир, использование которых немыслимо без определенной инфраструктуры и помещений общего пользования. Кроме того, в многоквартирном доме могут быть предназначенные для самостоятельного использования нежилые помещения.
Таким образом, все имущество многоквартирного дома можно разделить на две части: жилые и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами права собственности, и общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обеспечения возможности пользования указанными помещениями и поэтому не признаваемое самостоятельным объектом гражданского оборота. Поскольку физически многоквартирный дом связан с земельным участком, на котором расположен и который необходим для его использования, к общему имуществу многоквартирного отнесен также и соответствующий земельный участок. Хотя правило о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую собственность собственников помещений дома, право собственности на значительную часть таких земельных участков не было оформлено. Для того чтобы осуществить передачу земельного участка в общую собственность собственников помещений многоквартирного дома, требуется установить границы земельного участка, провести кадастровый учет.
Если границы земельного участка не установлены, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Установление границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Кадастровый учет проводится за счет их средств.
Земельные участки под многоквартирными домами в пределах установленных границ передаются в собственность домовладельцев бесплатно (статья 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <*>).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Статья 15.

Примерный перечень объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома, и критерии отнесения к такому имуществу содержатся в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ. К общему имуществу многоквартирного дома Жилищный кодекс относит принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из данного определения можно вывести следующие признаки общего имущества многоквартирного дома:
1) не является частью квартиры или самостоятельно используемого нежилого помещения;
2) предназначено для обслуживания более одного помещения дома;
3) назначение - для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома;
4) расположение в пределах границ земельного участка, выделенного под данный многоквартирный дом.
Наличие этих признаков должно быть в совокупности. Объект, не соответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома.
Важно отметить, что статья 36 ЖК РФ не ставит отнесение к общему имуществу помещений в зависимость от того, включено то или иное помещение в общую площадь жилого помещения или нет. Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Само по себе исключение из общей площади жилого помещения указанных объектов не означает автоматического признания их общим имуществом многоквартирного дома. Например, если веранда прилегает только к одной квартире и не предназначена для использования иными собственниками помещений, она не будет считаться общим имуществом многоквартирного дома. В то же время лоджия, проходящая вдоль всего фасада здания, выход на которую предусматривается из всех квартир, расположенных по эту сторону фасада, может быть отнесена к общему имуществу многоквартирного дома, хотя реально ею пользуются только те собственники, квартиры которых имеют выход на эту лоджию.
Понятие "общее имущество многоквартирного дома" не является новым для российского законодательства. Оно появилось еще в первоначальной редакции ГК РФ. В статье 290 ГК РФ были установлены основы правового режима такого имущества: принадлежность на праве общей долевой собственности собственникам квартир и запрет на использование доли в праве на данное имущество в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота.
Наряду с данным понятием использовалось также понятие "кондоминиум".
Изначально этим понятием обозначался субъект права, возникавший при объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений (статья 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" <*>). То есть сначала кондоминиум использовался как иное наименование товарищества собственников жилья.
--------------------------------
<*> ВСНД и ВС РФ. 1993. N 3. Статья 99.

Содержание данного понятия радикально изменилось с принятием ФЗ от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" <*>. В статье 1 Закона кондоминиум определялся как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 25. Статья 2963.

Кондоминиум как имущественный комплекс включал в себя не только общее имущество, но и жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности членов товарищества собственников жилья. Таким образом, понятие "кондоминиум" было близким (но не тождественным!) нынешнему понятию "многоквартирный дом".
Согласно статье 5 Закона о товариществах собственников жилья в состав кондоминиума могли входить следующие объекты:
- одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, с пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
- несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Кондоминиум мог состоять из отдельной части здания размером не менее одного блока-секции, имеющего изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания могла быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этого блока-секции не нарушает целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума. Кондоминиум как объект управления мог возникнуть на базе односемейных домов. Для кондоминиума было не обязательно, чтобы входящие в него дома относились к жилищному фонду - допускалось создание кондоминиума на базе компактно расположенных зданий и сооружений нежилого назначения - садовых домиков, гаражей. Основой их объединения считалось расположение на общем земельном участке.
Таким образом, понятие "кондоминиум" было более широким, нежели понятие "многоквартирный дом". Ведь, как явствует из самого наименования, многоквартирный дом - это здание, состоящее не менее чем из двух квартир. Создание товарищества собственников жилья и сейчас допускается путем объединения нескольких многоквартирных домов, а также индивидуальных жилых домов, садовых домиков, расположенных на соседних (граничащих) участках (статья 136 ЖК). Но как единый объект имущество, которым управляет созданное таким образом товарищество, не рассматривается.
Нормы об общем имуществе многоквартирного дома предполагают наличие в доме жилых помещений. Законодательство о товариществах собственников жилья позволяло выделить в качестве самостоятельного имущественного комплекса - кондоминиума часть здания (относительно обособленного блока-секции, имеющего самостоятельный вход и лестнично-лифтовой узел). В качестве самостоятельного объекта управления в настоящее время не может рассматриваться часть многоквартирного дома (часть 1 статьи 136 ЖК, часть 9 статьи 161 ЖК).
Наряду с кондоминиумом отдельно регулировался статус общего имущества кондоминиума. Состав этого имущества хотя и близок к перечню объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома, но по указанным выше причинам ему не идентичен.
Таким образом, понятия "общее имущество многоквартирного дома" и "общее имущество кондоминиума" изначально были нетождественны. Однако 21 апреля 1997 г. в статью 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" было включено определение кондоминиума, фактически стершее грань между исследуемыми понятиями. Согласно положениям данной статьи общим имуществом кондоминиума признавались предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. Как видно, данное определение не предусматривает "горизонтального" построения кондоминиума на основе объединения имущества нескольких соседних зданий.
Именно трактовка последней редакции статьи 8 Основ федеральной жилищной политики позволяет в настоящее время утверждать, что понятие "общее имущество многоквартирного дома" заменило исчезнувшее из законодательства "общее имущество кондоминиума".
Надо отметить и еще одно важное обстоятельство. Вместо двух объектов - кондоминиума и общего имущества кондоминиума - в настоящее время сохранен только один объект прав - общее имущество многоквартирного дома. Именно поэтому при внесении изменений в статью 23 ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> понятие "кондоминиум" было заменено на понятие "многоквартирный дом". Данное изменение было не просто заменой слов. Дело в том, что законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество при определении состава кондоминиума исходило из положений Закона о товариществах собственников жилья <**>. Соответственно с рассматриваемой заменой слов исключена возможность регистрации как единого объекта нескольких домов и прилежащей к ним территории, объединяемых в целях создания товарищества собственников жилья.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Статья 3594.
<**> См.: Приказ Минюста РФ от 27 июня 2003 г. N 152 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" // БНА. 2003. N 46.

Действующее законодательство не предусматривает регистрации такого объекта прав, как многоквартирный дом. Регистрации подлежат права на отдельные помещения такого дома, общее имущество, но не сам многоквартирный дом. Не предусматривается и возникновения каких-либо правоотношений по поводу владения, пользования и распоряжения этим объектом. Целесообразность такого решения вызывает споры. Можно выделить три основных варианта подхода к данной проблеме.
1. Так как объектами вещных прав являются жилые и нежилые помещения, а также общее имущество многоквартирного дома, регистрации прав на сам дом не требуется. Если дом принадлежит одному собственнику, он также должен регистрировать права и отчуждать не дом в целом, а жилые и нежилые помещения.
2. Дом надо регистрировать на начальном этапе, как самостоятельный объект, созданный застройщиком, а также если многоквартирный дом находится в собственности одного субъекта, например муниципального образования. При отчуждении хотя бы одного помещения в многоквартирном доме он перестает существовать как самостоятельный объект и должен рассматриваться как совокупность самостоятельных объектов - помещений и общего имущества.
3. Многоквартирный дом должен регистрироваться и рассматриваться как самостоятельный объект вещных прав наряду с отдельными помещениями, являющимися частью данного дома и общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Для того чтобы определиться с обоснованностью рассматриваемых позиций, необходимо установить, существует ли потребность в многоквартирном доме как объекте гражданского оборота.
Как правило, сам многоквартирный дом в качестве объекта гражданского оборота не рассматривается. Однако такая ситуация в отдельных случаях создает проблемы. Например, если дом в целом отнесен к памятникам истории и культуры и имеет статус объекта культурного наследия. Как известно, на собственников таких объектов возлагается ряд особых обязанностей, связанных с сохранением объекта культурного наследия (статьи 21, 40, 44, 45, 48 ФЗ от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" <*>). Отдельные объекты культурного наследия не могут отчуждаться из государственной собственности. Если таким объектом является многоквартирный дом, не признаваемый самостоятельным объектом гражданских прав, установленные ограничения и дополнительные требования можно будет "обойти" при отчуждении отдельных помещений.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 26. Статья 2519.

Кроме того, хотя в законодательстве отсутствует прямое признание многоквартирного дома самостоятельным объектом недвижимого имущества, этому есть ряд подтверждений. Так, в пункте 1 статьи 554 ГК РФ предусматривается определение расположения передаваемого объекта в составе другого недвижимого имущества. Согласно статье 2 ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <*> объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В статье 25.1 ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <**> на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с иными документами, необходимыми для государственной регистрации, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Статья 40.
<**> СЗ РФ. 1997. N 30. Статья 3594.

Поскольку многоквартирный дом признается объектом недвижимого имущества, соответственно, можно сделать вывод, что он рассматривается в качестве объекта гражданских прав. Соответственно, как и любая вещь, он может стать объектом вещных прав, и, коль скоро он признан объектом недвижимости, в соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ вещные права на такой объект должны подлежать государственной регистрации.
Внешне многоквартирный дом имеет сходство со сложной вещью, однако таковой не является. Скорее его режим противоположен режиму сложной вещи: последняя искусственно создается путем объединения физически не связанных разнородных объектов, объединенных лишь возможностью использования по единому назначению. Исходя из целесообразности их совместного использования, законодатель устанавливает диспозитивное правило об общей судьбе всех элементов сложной вещи (часть 2 статьи 134 ГК РФ). Помещения многоквартирного дома, наоборот, предназначены для самостоятельного оборота, хотя физически они являются частью дома и в качестве таковых фактически зависят от судьбы дома. Так, признание многоквартирного дома аварийным влечет за собой признание непригодными для проживания и отдельных жилых помещений в нем, хотя бы состояние последних было надлежащим (пункт 38 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома).
Техническая зависимость отдельных помещений от элементов дома в целом объясняет и особенности режима общего имущества многоквартирного дома и, невозможность отчуждения этого имущества без отчуждения соответствующих помещений.
Исходя из особенностей многоквартирного дома как объекта следует признать справедливым его отнесение к особой категории имущественных комплексов - составных вещей. К таковым предлагается относить недвижимые вещи, включающие в себя другие объекты недвижимости, способные к самостоятельному участию в гражданском обороте, но неотделимые от составной вещи физически <*>.
--------------------------------
<*> Подробнее о режиме составной недвижимой вещи см.: Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. N 8.

Таким образом, законодательная регламентация правового режима многоквартирного дома неоднозначна и нуждается в уточнении.
Что касается общего имущества многоквартирного дома, то его статус регламентирован более детально, но также существуют вопросы, требующие решения.
Характеризуя правовой режим общего имущества многоквартирного дома, следует отметить основные особенности данного имущества, из которых законодатель исходит, определяя специфику осуществления правомочий собственника в отношении указанного имущества.
Это следующие особенности.
1. Общее имущество выполняет "служебную" роль по отношению к жилым и нежилым помещениям дома, предназначенным для самостоятельного использования.
2. Общее имущество рассматривается как единый объект и не предусматривает внутренней дифференциации и признания за его отдельными частями статуса самостоятельного объекта прав.
3. Общее имущество необходимо для использования всех или нескольких помещений в доме.
Исходя из этих особенностей законодатель установил, что общее имущество многоквартирного дома - единый объект, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
Поскольку в отношении общего имущества многоквартирного дома возникает общая долевая собственность, собственники отдельных помещений наделены не правом на часть общего имущества, а правом на соответствующую размеру занимаемого помещения долю в праве собственности (пункт 2 статьи 244 ГК РФ).
Важно отметить, что, хотя общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности, сособственники практически лишены своих обычных правомочий. В частности, они не могут произвести отчуждения этого имущества, за исключением ограниченных возможностей передачи во временное пользование отдельных объектов общего имущества (часть 4 статьи 36 ЖК РФ). Сособственники не вправе осуществить раздел этого имущества, хотя пункт 1 статьи 252 ГК РФ в императивной норме закрепляет такую возможность.
Запрет на отчуждение общего имущества в целом многоквартирного дома логичен, однако запрет на отчуждение отдельных объектов не всегда обоснован. К сожалению, законодатель не учитывает, что объекты, входящие в общее имущество многоквартирного дома, неодинаково важны для использования помещений дома. Ряд объектов действительно неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения дома (например, внеквартирное инженерное оборудование, лестницы, тамбуры и т.п.). Такие объекты не могут передаваться даже во временное пользование кому-либо. Вторая категория объектов - объекты, передача которых в пользование третьим лицам возможна по решению общего собрания собственников помещений дома. Решение о передаче общего имущества в пользование может быть принято, если за него отдано большинство голосов собственников помещений дома (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). Кстати, возможность принятия решения большинством специфична именно для многоквартирного дома. Согласно ГК РФ вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом, а также владением и пользованием, должны решаться по согласию всех сособственников (статьи 246, 247 ГК РФ). Очевидно, отступление от норм гражданского законодательства продиктовано тем, что при значительном количестве собственников в многоквартирных домах достичь единогласия нереально. Решение о передаче в пользование третьим лицам может быть принято, только если в результате не будут нарушены права и законные интересы юридических и физических лиц. Причем должны учитываться не только интересы собственников, но и иных заинтересованных лиц, например нанимателей жилых помещений.
Возникает вопрос: насколько обоснован запрет на распоряжение объектами, входящими в общее имущество? Во-первых, надо отметить, что определенные действия по распоряжению общим имуществом все же предусматриваются. Так, законодательство допускает проведение реконструкции, в результате которой отдельные объекты могут быть существенно изменены, могут исчезнуть отдельные части общего имущества и появиться новые. Реконструкция допускается на основании решения, принятого квалифицированным большинством сособственников (часть 1 статьи 46 ЖК РФ), а если реконструкция ведет к уменьшению общего имущества - только на основании единогласного решения (часть 3 статьи 36 ЖК РФ). Причем реконструкция рассматривается как единственное основание для уменьшения общего имущества многоквартирного дома <*>.
--------------------------------
<*> Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения (статья 1 Градостроительного кодекса РФ).

Столь жесткое отношение законодателя к общему имуществу многоквартирного дома, вероятно, связано с желанием не допустить отчуждения объектов, влияющих на возможность эксплуатации многоквартирного дома. Однако при этом не учитывается, что в общее имущество могут включаться автономные объекты, например расположенный на входящем в общее имущество дома земельном участке бассейн, гаражные боксы для автомобилей. Представляется, что такие объекты при определенных условиях могут быть отчуждены, в том числе и в собственность третьих лиц.
Следует отметить, что даже ограниченные возможности распоряжения общим имуществом связаны с определенными сложностями. Так, право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, отдельно (пообъектно) не регистрируется.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом домовладельцев, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-нибудь лицу или лицам либо является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении нового объекта недвижимого имущества, на который у домовладельцев возникает право общей долевой собственности (пункт 10 Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах). Следует отметить, что исходя из положений ЖК РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применение последнего положения весьма проблематично. Толкование указанных нормативных актов приводит ученых и судебные инстанции к выводу о невозможности регистрации объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома. Споры по поводу регистрации таких объектов возникают при сдаче в аренду чердаков, подвалов, мансард. Дабы исключить споры, в теории предлагается использовать при передаче в пользование объектов, относящихся к общему имуществу, положения, применяемые при передаче во временное пользование движимого имущества. Однако, учитывая, что требования к сделкам с недвижимостью в плане определения условий, оформления строже, предложение применять к сделкам с указанными объектами правила о движимом имуществе вряд ли будет способствовать надлежащему обеспечению интересов сторон. К тому же сделки с движимым имуществом в отличие от сделок с недвижимостью не предполагают государственной регистрации, что снижает возможность контроля со стороны государства за совершением таких сделок. Представляется, что если объект, входящий в общее имущество, подлежит передаче во временное пользование, этот объект должен быть обособлен и зарегистрирован как самостоятельный объект недвижимости. Сдача в аренду или передача в безвозмездное пользование имущества, не признаваемого самостоятельным объектом гражданского оборота, может повлечь признание сделки недействительной, как противоречащей требованиям закона (статья 168 ГК РФ), либо привести к отказу в применении к сделке положений о соответствующем договоре. В рассматриваемом случае при передаче в аренду подвала или чердака можно будет использовать ту же аргументацию, которая была использована при отказе в применении норм об аренде и сдаче во временное пользование крыши здания (пункт 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой <*>).
--------------------------------
<*> Информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Хотя объекты, входящие в общее имущество, не рассматриваются в качестве самостоятельных, арбитражная практика признает, что если чердак (мансарда) серьезно реконструирован, в это вложены значительные средства, то фактически создан новый объект недвижимого имущества, право на который должно быть зарегистрировано (Постановление ФАС СЗО от 26 февраля 2002 г. N А56-36075/01). Таким образом, арбитражные суды допускают возможность отчуждения объекта, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома. В частности, основанием для этого могут быть инвестиционные договоры на освоение чердаков и мансард многоквартирных домов, заключенные в соответствии с действующими в субъектах РФ нормативными актами (например, распоряжение мэра от 2 июля 1996 г. N 49/1-РМ "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве" <*>). При этом надо учитывать, что подобные действия ведут к уменьшению общего имущества и законны, только если имела место реконструкция.
--------------------------------
<*> Вестник Мэрии Москвы. 1996. N 16.

Следует отметить, что суды общей юрисдикции придерживаются иной позиции. Так, в Определении ВС РФ от 25 декабря 2000 г. по делу N 78-Г00-61 <*> было указано, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.
--------------------------------
<*> СПС "КонсультантПлюс". Судебная практика.

В том же Определении Верховный Суд РФ разъяснил, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, то есть составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.
В силу статьи 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно статье 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Вряд ли с таким разъяснением можно согласиться, так как, во-первых, в нем не разграничивается режим сложной вещи и главной вещи и принадлежности; во-вторых, помещения многоквартирного дома связаны с общим имуществом не только по назначению, но и конструктивно; в-третьих, в отношении помещений дома и общего имущества нет возможности соглашением сторон изменить правило о том, что вместе с жилым помещением переходит право и на соответствующую долю в общем имуществе; в-четвертых, в рассматриваемом случае наблюдается не неразрывная связь вещей, а вещи и доли в праве. Ведь конкретное помещение отчуждается не с реальной частью общего имущества, а вместе с соответствующей долей в праве на общее имущество.
Итак, несмотря на различные взгляды на возможность распоряжения объектами, входящими в общее имущество многоквартирного, такая возможность все-таки существует, хотя и в весьма ограниченном варианте.
Права сособственников на принадлежащие им доли в общем имуществе многоквартирного дома возникают независимо от их волеизъявления.
Приобретая квартиру (комнату) в собственность, лицо приобретает право в общей долевой собственности на общее имущество дома (статья 36 ЖК РФ, статьи 289, 290 ГК РФ). Данное положение законодательства императивно и не может быть изменено соглашением сторон. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (часть 2 статьи 38 ЖК РФ). Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ). Стоимость данной доли учитывается при определении стоимости помещения, принадлежащего собственнику. Так, при сносе дома собственник получает компенсацию не только исходя из стоимости жилого помещения, которое он занимал, но и с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, включая земельный участок. Доля в праве общей собственности является основой для определения количества голосов, принадлежащих собственнику на общем собрании (часть 3 статьи 48 ЖК РФ). В зависимости от размера доли в общем имуществе распределяются и расходы на содержание указанного имущества (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не может использоваться обладателем такой доли в обычном для общей собственности режиме - она не может быть выделена в натуре, отчуждена отдельно от помещения.
Таким образом, если сособственники в целом все же могут распорядиться отдельными объектами, входящими в общее имущество, то каждый из них не имеет возможности по своему усмотрению распорядиться своей долей вообще.
На собственников жилых помещений возлагается обязанность по содержанию общего имущества дома (статья 39 ЖК РФ). При этом обязательным является участие лишь в тех расходах, которые необходимы для содержания общего имущества. Размер платы за содержание и ремонт устанавливается решением общего собрания собственников помещений с учетом сведений, предоставленных управляющей организацией (часть 2 статьи 158 ЖК РФ). Обязанность по оплате расходов на содержание и капитальный ремонт возлагается на всех собственников, независимо от того, когда они приобрели помещение в доме. При отчуждении помещения обязанность по внесению оплаты капитального ремонта, не выплаченной предыдущим собственником, переходит к новому собственнику, то есть данная обязанность обременяет не конкретное лицо, а имущество.
Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Если собственники помещений создали товарищество собственников жилья, то вопросы установления размера обязательных платежей и взносов собственников помещений, а также образования специальных фондов товарищества (кооператива), в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта многоквартирного дома и оборудования законодатель относит к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (статья 137 ЖК РФ).
Собственники, не вступившие в товарищество, заключают с последним договоры о техническом обслуживании, об эксплуатации многоквартирного дома. При заключении таких договоров товарищество собственников жилья может требовать от домовладельцев, не являющихся членами товарищества, оплаты только необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирным домом. Остальные платежи, например связанные с наймом охраны, строительством автостоянки и т.п., могут устанавливаться только соглашением между товариществом собственников жилья и домовладельцами, не являющимися членами товарищества.
Таким образом, расходы, не связанные с обеспечением функционирования многоквартирного дома, могут быть возложены на собственника, не являющегося членом товарищества собственников жилья, только с его согласия. Данное положение нашло подтверждение в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 15. Статья 1794.

Вместе с тем следует отметить, что сособственник обязан участвовать в общих расходах и на те объекты общего имущества, которыми он фактически не пользуется. Так, в споре о необходимости оплаты гражданкой, проживающей на первом этаже многоквартирного дома, расходов на содержание и ремонт лифта Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку в соответствии со статьей 36 ЖК РФ лифты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в расходах на его содержание и ремонт должны участвовать все сособственники, никаких изъятий законодательство не предусматривает <*>.
--------------------------------
<*> Решение ВС РФ N ГКПИ05-588 от 26 мая 2005 г.

Изложенное позволяет сделать ряд выводов, касающихся правового регулирования режима многоквартирного дома и общего имущества такого дома. Прежде всего это то, что с принятием ЖК РФ не были решены многие проблемы, внимание на которые обращалось еще в период действия предыдущего ЖК РСФСР и Закона об основах федеральной жилищной политики. Кроме того, появились и новые вопросы, нуждающиеся в регламентации. В частности, это уточнение правового режима многоквартирного дома, разграничение режима объектов общего имущества многоквартирного дома в зависимости от их влияния на возможность эксплуатации и благоустройство дома.

Вернуться к списку статей